Wat vandaag goed past, moet over twintig jaar ook nog kloppen. Met die gedachte kijken geldverstrekkers steeds kritischer naar hypotheekaanvragen. Vooral als je pensioen in zicht komt. Zo past een geldverstrekker vanaf maart 2027 zijn beleid aan, en dat kan gevolgen hebben voor hoeveel je kunt lenen.
Hypotheek en pensioen raken elkaar dus eerder dan veel mensen denken. Toch staan weinig mensen erbij stil, zolang ze niet van plan zijn om te verhuizen of over te sluiten. In dit artikel lees je wat er verandert, voor wie het speelt en wat je nu al kunt doen om goed voorbereid te zijn.
Waarom geldverstrekkers verder vooruitkijken
Een hypotheek sluit je meestal voor dertig jaar af. In die periode verandert er veel. Je inkomen stijgt of daalt, je gaat met pensioen en je woonlasten moeten ook dan betaalbaar blijven. Geldverstrekkers hebben de plicht om daar bij een aanvraag rekening mee te houden.
Toezichthouders en regelgevers stellen daar steeds strengere eisen aan. Ze willen voorkomen dat mensen later in de problemen komen, bijvoorbeeld omdat hun inkomen na pensionering flink daalt. Of omdat ze op hoge leeftijd nog een grote hypotheekschuld hebben, terwijl er geen ruimte meer is om die af te lossen.
De geldverstrekkers vertalen die eisen naar hun eigen beleid. Het gevolg: bij een aanvraag kijken ze niet alleen naar wat je nu verdient. Ze kijken ook naar wat je over tien, vijftien of twintig jaar nog kunt dragen.
Goed om te weten: elke geldverstrekker heeft zijn eigen beleid. De regels die we hieronder beschrijven gelden dus niet automatisch overal. Ze laten wel goed zien welke kant de markt op beweegt.
Verandering 1: je pensioen komt vijf jaar eerder in beeld
Nu kijken geldverstrekkers meestal naar je verwachte pensioeninkomen als je binnen tien jaar je AOW-leeftijd bereikt. Bij het aangepaste beleid wordt dat vijftien jaar. Ligt je AOW-leeftijd rond de 67, dan speelt dit dus al vanaf je 52e.
Wat betekent dat concreet? Je pensioeninkomen is vaak lager dan je huidige salaris. Neemt de geldverstrekker dat lagere inkomen mee in de berekening, dan kun je minder lenen dan je op basis van je salaris zou verwachten.
Zit je tussen de tien en vijftien jaar voor je AOW-leeftijd, dan is er nog ruimte voor maatwerk. De geldverstrekker kan dan een zogenoemde werkelijke lastentoets doen. Daarbij kijkt hij naar de maandlasten die je straks echt betaalt, en of je die met je pensioen kunt blijven dragen. Lost je hypotheek bijvoorbeeld al flink af, dan zijn je lasten na pensionering lager en kan dat in je voordeel werken.
Een voorbeeld uit de praktijk: Ilse is 53 en wil over twee jaar verhuizen naar een woning met een tuin. Ze verdient goed, maar haar opgebouwde pensioen valt een stuk lager uit dan haar salaris. Onder het oude beleid telt bij haar aanvraag alleen haar huidige inkomen. Onder het nieuwe beleid kijkt de geldverstrekker ook naar haar pensioen. Weet Ilse dat op tijd, dan kan ze haar plannen daarop afstemmen. Bijvoorbeeld door extra af te lossen, haar pensioenopbouw te bekijken of een iets andere woning te zoeken.
Verandering 2: de geldverstrekker houdt rekening met je levensverwachting
De tweede aanpassing is nieuw. Tot nu toe speelde je levensverwachting geen rol bij de beoordeling van je aanvraag. Onder het aangepaste beleid mag je hypotheekschuld op je 85e maximaal 70% van de woningwaarde zijn.
De gedachte erachter is eenvoudig. Op hoge leeftijd wil je niet afhankelijk zijn van een grote schuld op je huis. Er moet genoeg overwaarde overblijven, bijvoorbeeld voor als je later wilt verhuizen naar een kleinere woning of zorg nodig hebt.
Dit raakt vooral mensen met een aflossingsvrije hypotheek. Een annuïteitenhypotheek los je in dertig jaar volledig af. Bij een aflossingsvrij deel blijft de schuld staan, ook als je 85 bent.
Een voorbeeld uit de praktijk: Ron en Anja zijn allebei 58. Hun huis is € 400.000 waard en ze hebben nog een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000. Ze willen verhuizen naar een woning van vergelijkbare waarde en de hypotheek meenemen. Op hun 85e zou de schuld dan nog steeds € 300.000 zijn. Dat is 75% van de woningwaarde. De nieuwe grens ligt op 70%, dus € 280.000. Ron en Anja moeten dan een deel extra aflossen of een deel van de lening omzetten naar een hypotheek die ze wel aflossen. Dat heeft invloed op hun maandlasten.
Onze kijk op deze wijziging
Als adviseurs zien we dit als een flinke verandering. Niet omdat er morgen iets verandert aan je huidige hypotheek. Wel omdat de gevolgen pas zichtbaar worden op het moment dat je iets wilt aanpassen. En juist dan heb je vaak weinig tijd om nog bij te sturen.
Wie over een paar jaar wil verhuizen of oversluiten, kan nu nog keuzes maken die dan het verschil maken. Denk aan extra aflossen, je pensioenopbouw bekijken of je woonplannen bijstellen. Daarom vinden we het belangrijk dat je dit nu al weet.
Voor wie speelt dit?
Heb je een hypotheek en verandert er de komende jaren niets? Dan merk je niets van het aangepaste beleid. Je bestaande afspraken blijven gewoon staan.
De nieuwe regels gelden pas als je zelf iets wilt veranderen. Denk aan deze situaties:
- Je wilt verhuizen en een nieuwe hypotheek afsluiten of je huidige meenemen.
- Je wilt je hypotheek oversluiten, bijvoorbeeld naar een andere geldverstrekker.
- Je wilt je hypotheek verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing of verduurzaming.
- Je wilt een andere wijziging doorvoeren in je hypotheek.
Vooral voor mensen van rond de 50 en ouder is het slim om hier nu al over na te denken. Zeker als je een aflossingsvrij deel hebt of verwacht dat je pensioen flink lager uitvalt dan je huidige inkomen.
Wanneer gaat het in?
De geldverstrekker heeft maart 2027 als introductiedatum genoemd. De precieze datum volgt nog. Aanvragen die je voor die datum indient, worden nog volgens het huidige beleid beoordeeld. Voor aanvragen daarna gelden de nieuwe regels.
Ook de uitwerking voor specifieke situaties volgt nog. Denk aan scheiden, het einde van de looptijd en overlijden. Wij houden de ontwikkelingen voor je in de gaten.
Wat kun je nu al doen?
Haast is niet nodig. Inzicht wel. Wie weet waar hij staat, kan rustig keuzes maken en voorkomt verrassingen op het moment dat het ertoe doet. Deze stappen helpen je op weg:
- Breng je pensioen in kaart. Op mijnpensioenoverzicht.nl zie je wat je tot nu toe hebt opgebouwd en wat je mag verwachten.
- Kijk naar je hypotheekvorm. Heb je een aflossingsvrij deel? Reken dan uit hoe hoog je schuld nog is als je 85 bent.
- Denk na over je woonplannen. Wil je de komende jaren verhuizen, verbouwen of oversluiten? Dan is het goed om te weten hoeveel ruimte je dan nog hebt.
- Laat je situatie doorrekenen. Een adviseur kan voor je berekenen wat de nieuwe regels voor jou betekenen. En welke stappen je nu al kunt zetten om je mogelijkheden te behouden.
Rust door overzicht
Hypotheek en pensioen zijn geen losse onderwerpen. Je woning en je pensioen bepalen samen hoe je straks leeft. Juist daarom loont het om ze in samenhang te bekijken, en op tijd.
Wil je weten wat de veranderingen voor jouw situatie betekenen? Plan een vrijblijvend gesprek met een van onze adviseurs. We brengen samen je hypotheek en pensioen in beeld, zodat je weet waar je staat en welke keuzes bij je passen.
